2011-07-23 13:29:00 237 来源：
【案情】旺某与潘某系姑舅表兄弟，表哥旺某在九十年代初期单身时取得父亲赠予（实际上是父亲的房屋拆迁还建时，父亲将还建的几套房屋及门面分给几个子女）的中北路附近一套房屋和一间门面房，但因当时房产证没有办下来，一直没有登记到旺某名下。1999年10月，旺某与表弟潘某商议将上述的门面房卖给潘某，并签订了书面的《售房合同》，约定在该房能过户的时候再过户到潘某名下，潘某的姑父、姑妈（即旺某的父母）及表哥等知道后并没有反对，潘某当时即住进了该门面房，随后支付了部分购房款.
2003年8月，表哥旺某与表嫂网某登记结婚，2004年1月旺某的父亲（潘某的姑父）去世。2007年初，该门面可以办房产证，旺某通过办理房屋继承公证（其他继承人“放弃了继承权”）和“买得”（只签协议不付款）其母亲的部分产权将该房屋过户到自己的名下。
2008年底，旺某以原告身份、网某以有独立请求权的第三人将潘某告上法庭，要求法院确认《售房合同》无效，诉请潘某返还房屋，被告潘某收到法院传票后委托湖北立丰律师事务所汪群律师作为代理人。
【法庭审理的焦点】
1、原告与被告签订的《售房合同》是否有效；
2、第三人有无主张合同无效的权利。
【各方观点】
原告旺某：被告采取谎骗、诱惑的方式骗取原告与其签订买卖合同，且原告当时所出卖的房屋系父亲所留遗产，由母亲、兄弟姐妹及妻子共同继承，不能买卖，所以《售房合同》无效。
第三人网某：自2003年与原告结婚，2007年3月经公证与原告共同继承取得该房屋的所有权。收回房屋时才知道原被告于1999年订立了《售房合同》，当时原告父亲在世，原告无权出卖，婚后为双方共同财产，原告无权单独处理，《售房合同》无效。
被告律师及被告：双方签订《售房合同》合法有效，第三人无权主张合同无效：
1、当时原告父母亲已将该房屋赠与给原告，只是该房系还建房不能过户，但已经实际交付给原告使用并出租多年，原告已取得该房屋所有权，并且被告买卖该房屋时原告父母、兄弟姐妹都知道，并没有提出反对意见。根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第128条的规定“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。”原告已受赠取得该房屋。
2、原告实际取得该房屋所有权后，不能以其未办理物权登记为由来否定《售房合同》的效力。被告一家四口一直居住至今，被告已按合同履行了自己的义务。虽然该房屋一直没有过户到被告名下，但该房屋的实际占有、使用人一直是被告，原告不能以该房屋未办理物权登记手续来主张合同无效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原告并不能以未办理物权登记为由否定《售房合同》的效力。
3、退一步讲，既使原告与被告订立《售房合同》时，原告不能单独处分该房屋，但现在原告取得该房屋的产权证，享有该房屋的全部产权即处分权，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”原告取得该房屋处分权，《售房合同》自始有效。
4、原告与被告订立《售房合同》时，第三人还未与原告认识、结婚；原告与第三人结婚后，第三人明知原告将该房屋卖给被告这一事实，其在四年内也一直未提出异议，被告一直居住该房屋至今近十年，被告为善意第三人，第三人无权主张合同无效。
【法院查明的事实及判决结果】
经被告申请，原告母亲（即被告姑妈）出庭作证证实：原、被告1999年签订《售房协议》前，涉案房屋就赠与给原告，被告购买该房屋时原告父母知晓后并没有反对，说明原告在卖房时已享有该房屋的实际处分权，只是形式上房屋的产权证未能办理到原告名下，原告主张无权出卖的理由无事实依据，不予支持。
原告主张《售房合同》系受被告欺诈所签订，因原告未能提供证据证明，且即使欺诈或趁人之危情况下所签，原告未在法定期内行使撤销权，故《售房合同》成立并生效。
经证人证实，涉案房屋系原告婚前受赠的个人财产，原告婚后办理的继承公证及与证人之间就该房屋的另一半达成的《房屋买卖协议》只是为了办证需要，不能对抗涉案房屋系原告父母生前赠与的事实，即涉案房屋并非实际继承和买卖所得，第三人对原告婚前的处分行为无权提出异议。
最后，判决《售房合同》有效，原告协助被告办理该房屋过户手续，原告不服一审判决上诉，二审判决驳回上诉，维持原判。